بازارمسکن و معضل قیمت‌سازی کاذب

با وجود آنکه به دلیل رکود معاملاتی، ظرفیت رشد قیمت در بازار مسکن وجود ندارد هنوز بسیاری از مالکان از قیمتهای حباب گونه قبل کوتاه نیامده اند؛ هرچند نرخهای نجومی در سایتها قابل مشاهده نیست اما قیمت سازی ها به عنوان یک عامل آزاردهنده در بازار وجود دارد. ناطقان: صرف نظر از نوسانات جزئی ماهانه، بازار مسکن در حالت کلی به ثبات قیمت و رکود معاملاتی رسیده است.

بیشتر بخوانید: اخباری که در وبسایت منتشر نمی‌شوند!

با این حال هنوز سایه نرخهای کاذب بر این بازار سنگینی می کند. از جمله ابزارهای در اختیار دلالان، قیمت سازی در فضای مجازی و معاملات صوری است. البته قیمتهای بالاتر از عرف مناطق در سایتها قابل مشاهده نیست اما تعداد فایلهای با نرخهای نجومی هنوز بالاست. برخی نمایندگان مجلس از جمله اسماعیل حسین زهی ـ عضو کمیسیون عمران ـ معاملات صوری و قیمت سازی کاذب را زمینه ساز افزایش قیمت مسکن می دانند.

البته کارشناسان معتقدند درج قیمت در سایتهای فروش مسکن و خودرو که پس از هشت ماه ممنوعیت از حدود یک ماه پیش، مجددا آزاد شد تنها علت رشد قیمتها نیست اما می تواند به نابسامانی بازار دامن بزند. از عوامل اصلی رشد قیمت مسکن، افزایش نرخ ارز، رشد قیمت زمین و افزایش نرخ مصالح ساختمانی است که هنوز آنطور که باید و شاید فکری برای این سه مولفه نشده است؛ هرچند در ماههای اخیر جلساتی بین نمایندگان مجلس و وزیر صمت برای ایجاد آرامش در بازارهای فولاد و سیمان برگزار شده که به اذعان رییس کمیسیون عمران مجلس، بی نتیجه بوده است.

با این وجود هنوز درخصوص امکان مشاهده یا عدم مشاهده قیمت مسکن در سایتهای اینترنتی، اختلاف نظر وجود دارد. برخی افراد از جمله اسلامی وزیر راه و شهرسازی، خسروی رییس اتحادیه املاک و بعضی نمایندگان مجلس مخالف درج قیمت در سایتها هستند و آن را عاملی برای ایجاد رقابت کاذب و ایجاد نرخهای کذایی می دانند. در سوی مقابل برخی کارشناسان معتقدند وقتی نرخها را از آگهی ها حذف می کنیم چشم متقاضیان را به وضعیت واقعی بازار می بندیم و همین مساله زمینه ساز رشد قیمتها می شود.

 از طرف دیگر بازار مسکن از حدود دو ماه قبل به رکود معاملات و ثبات قیمتی رسیده است. در این شرایط برخی سازندگان و مالکان آپارتمان تخفیفهایی ارایه می دهند؛ تخفیفهایی که بیش از آنکه به نفع خریداران واقعی باشد، بازار بخر و بفروشها را گرم کرده و بنا به گفته واسطه های ملکی، دلالان هوشیارتر از گذشته در کمین فایلهای زیر قیمت هستند. جالب آنکه این دلالان هیچ نوع مالیاتی پرداخت نمی کنند و طرحهای مالیاتی مثل مالیات خانه های خالی، عایدی سرمایه و مالیات خانه های لوکس هنوز شکل اجرایی به خود نگرفته است.

اوایل سال جاری یکی از کارشناسان معماری و شهرسازی مدعی شده بود که برج سازها ۵ تا ۷ برابر هزینه هایی که متحمل می شوند از بازار مسکن سود می برند. ابوالحسن میرعمادی گفته بود: هزینه ساخت یک واحد مسکونی استاندارد در تهران حدود ۵ تا ۶ میلیون تومان است که با احتساب قیمت زمین و هزینه انشعابات متری ۹ تا ۱۰ میلیون تومان می‌شود. متاسفانه سرمایه گذاران با اضافه کردن تزئینات غیرضروری و لوکس مثل گچ بری، نما، شیرآلات، سرامیک و غیره هزینه ها را بالا می برند و واحد مسکونی را متری ۵۰ تا ۷۵ میلیون تومان هم می‌فروشند.

او البته بانکها را هم در گرانی زمین و مسکن مقصر دانسته و گفته بود: بانک‌ها باید از یک محلی، بهره های ۱۸ درصدی سپرده ها را تامین کنند و چه جایی بهتر از املاک و مستغلات؟ عده‌ای سازمان بزرگ و سرمایه گذار نیز در حال رواج لوکس سازی هستند. مردم هم از فرهنگ غلطی که این گروه ها رواج داده‌اند پیروی می کنند تا به اصطلاح امروزی باشند.

به هر حال بازار مسکن در عین حال که به آرامش رسیده، تهدیدهایی را از جانب دیگر متغیرها احساس می کند اما شاید هیچ یک از متغیرها به اندازه نرخ ارز بر این بازار تاثیرگذار نباشد. در حال حاضر چشم انداز امیدوارکننده ای که در زمینه توافق هسته ای ایجاد شده به ثبات نرخ ارز در محدوده ۲۳ هزار تومان انجامیده است.

حسن محتشم ـ کارشناس بازار مسکن ـ ادامه وضعیت کنونی را مشروط به آرامش بازار ارز و شرایط سیاست خارجی دانست و گفت: مقطع کنونی می تواند آغاز یک دوره رکود سه تا پنج ساله برای بازار مسکن باشد؛ به شرطی که این بازار از ناحیه سایر متغیرها همچون شرایط بین المللی دچار شوک نشود و شاهد رشد قیمت ارز و طلا نباشیم. بعد ممکن است به تدریج سرمایه ها به بخش مسکن بیاید و معاملات کم کم افزایش پیدا کند. بخشی از این ورود نقدینگی از بورس خواهد بود؛ زیرا به دلیل روند کاهشی بازار سرمایه، سهامداران دچار دلزدگی شده اند.

وی با بیان اینکه بخش مسکن با کمبود تولید مواجه است که می تواند فشار تقاضا و رشد قیمت مجدد را در پی داشته باشد گفت: دولت برای جلوگیری از افزایش قیمت مسکن باید نگرشها به حوزه ساخت و ساز را تغییر دهد. توزیع ساخت در مناطق دارای تقاضای واقعی و کوچک سازی می تواند بخشی از این تغییر باشد. مسکن باید از یک کالای سرمایه ای به کالای مصرفی تبدیل شود تا به آرامش برسد. در بخش تولید باید تمهیدات، تسهیلات لازم فراهم شود تا سازندگانی که هم اکنون به دلیل نااطمینانی از شرایط اقتصاد کلان و تورم حاکم بر این بخش، ریسک سرمایه گذاری را نمی پذیرند برای تعریف پروژه های جدید ترغیب شوند.

قیمت مسکن در تهران متری ۲۷.۴ میلیون تومان

بنابراین گزارش، دی امسال متوسط قیمت هر متر مسکن در شهر تهران ۲۷ میلیون و ۳۹۰ هزار تومان بوده که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۱.۸ و ۹۸.۳ درصد افزایش دارد. طبق اعلام بانک مرکزی همچنین تعداد معاملات انجام شده در دی ماه سال ۱۳۹۹ معادل ۳.۵ هزار فقره بود که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۷.۱ درصد کاهش و در مقایسه با ماه قبل ۳۷.۶ افزایش را نشان می‌دهد. منبع: ایسنا برچسب ها: بازار ، مسکن ، قیمت سازی کاذب

منبع: ناطقان

کلیدواژه: بازار مسکن قیمت سازی کاذب میلیون تومان بازار مسکن قیمت سازی قیمت مسکن رشد قیمت

درخواست حذف خبر:

«خبربان» یک خبرخوان هوشمند و خودکار است و این خبر را به‌طور اتوماتیک از وبسایت nateghan.ir دریافت کرده‌است، لذا منبع این خبر، وبسایت «ناطقان» بوده و سایت «خبربان» مسئولیتی در قبال محتوای آن ندارد. چنانچه درخواست حذف این خبر را دارید، کد ۳۰۹۱۳۷۸۲ را به همراه موضوع به شماره ۱۰۰۰۱۵۷۰ پیامک فرمایید. لطفاً در صورتی‌که در مورد این خبر، نظر یا سئوالی دارید، با منبع خبر (اینجا) ارتباط برقرار نمایید.

با استناد به ماده ۷۴ قانون تجارت الکترونیک مصوب ۱۳۸۲/۱۰/۱۷ مجلس شورای اسلامی و با عنایت به اینکه سایت «خبربان» مصداق بستر مبادلات الکترونیکی متنی، صوتی و تصویر است، مسئولیت نقض حقوق تصریح شده مولفان در قانون فوق از قبیل تکثیر، اجرا و توزیع و یا هر گونه محتوی خلاف قوانین کشور ایران بر عهده منبع خبر و کاربران است.

خبر بعدی:

هفت پله قرمز بورس

شاخص کل در روز گذشته برای هفتمین روز متوالی با افت همراه شد تا افت شاخص در این ۷روز به ۳.۱۹درصد برسد. شکاف دلار نیمایی و آزاد، فقدان اعتماد در بازار، نرخ بهره بالا و نبود اخبار بنیادی امیدوارکننده از جمله موانع رشد بورس در مقطع فعلی محسوب می‌شوند.

به گزارش دنیای اقتصاد؛ هفتمین روز متوالی منفی و کم‌جان نماگر اصلی بازار در هفته جاری معاملاتی رقم خورد. روز گذشته سه شاخص اصلی بازار کاهش ارتفاع محدودی داشتند. در این بین دماسنج اصلی تالار شیشه‌ای که به نظر می‌رسد سطح ۲ میلیون و ۲۰۰ هزار واحدی را تثبیت کرده است، روز گذشته با کاهش ارتفاع ۰.۳۴ درصدی همراه شد و در پایان ساعت معاملاتی روز سه‌شنبه در سطح ۲ میلیون و ۲۳۱ هزار واحدی قرار گرفت.

افت ۷ هزار و ۶۷۴ واحدی نماگر اصلی در حالی محقق شد که نماگر هموزن که شاخصی برای ارزیابی همه‌جانبه حال‌و‌روز نماد‌های مختلف بازار سهام است با افت ۰.۳۷ درصدی روبه‌رو شد و در پایان روز معاملاتی در سطح ۷۴۱ هزار و ۳۴۲ واحدی قرار گرفت.

در این بین شاخص کل فرابورس نیز که معیار مناسبی برای بررسی وضعیت سهام مختلف فرابورسی است، حدود ۰.۱۶ درصد سرخ‌پوش شد و در سطح ۲۴ هزار و ۹۵۷ واحدی کار خود را به اتمام رساند. میانگین ارزش معاملات خرد بازار سرمایه که شامل سهام و حق تقدم بازار می‌شود، روز گذشته مقدار ۲ هزار و ۹۹۴ میلیارد تومانی را ثبت کرد.

به علاوه ۱۵۲ میلیارد تومان پول حقیقی نیز از گردونه معاملات بازار خارج شد. در این میان سه نماد «فارس»، «شبندر» و «ومعادن» بیشترین تاثیر را بر شاخص کل بورس تهران و نماد‌های «آریا»، «سپیدار» و «آریان» بیشترین تاثیر را در شاخص کل فرابورس داشتند. همچنین «ذوب»، «کساپا» و «شستا» سه نماد پرتراکنش روز سه‌شنبه بازار بودند.

روز گذشته بازار در حالی معاملات هجدهمین روز اردیبهشت‌ماه سال جاری را به پایان رساند که همچنان سایه سنگین رکودی و ارزش پایین معاملات گریبان‌گیر سرمایه‌گذاری در بورس است. صنایع بورسی در ذره‌بین تحلیل و واکاوی با وجود نزدیک شدن به فصل مجامع و احتمال افزایش نرخ، همچنان رونقی را در سطح خود مشاهده نمی‌کنند. به نظر می‌رسد تا زمانی که تصمیم مشخصی برای بازگردانی اعتماد از‌دست‌رفته سرمایه‌گذاران که برخاسته از تصمیمات چندان کارشناسی شده گرفته نمی‌شود نمی‌توان بازار مطلوبی را انتظار داشت.

بازار از نگاه کارشناسان

مریم محبی، کارشناس بازار سرمایه، پیرامون وضعیت و روند این روز‌های بازار گفت: در یک سال گذشته تب‌و‌تاب رخداد‌های زیادی نبض بازار را نامنظم کرده است. از سال ۹۲ که جریان معاملات بازار به سمت‌وسوی برخط شدن پیش رفت، اتفاقات سیاسی، مانند خروج آمریکا از برجام، و تغییر نرخ خوراک شرکت‌های پتروشیمی و پالایشی رخ داده است.

با این وجود سرخ‌پوشی عجیب‌و‌غریب تابلوی معاملاتی در ۱۷ اردیبهشت‌ماه سال گذشته و ریزش کم‌سابقه نماگر‌های اصلی بازار جزو موضوعاتی بود که بازار سرمایه نتوانسته همچنان تلخی آن‌ها را به‌آسانی هضم کند. از این رو با گذشت حدود یک سال از تاریخ مذکور همچنان عملکرد مثبتی از سوی سیاستگذاران برای افزایش شفافیت و بهبود روند خسته‌کننده بازار صورت نگرفته است.

عملکرد ضعیف سیاستگذاران در راستای افزایش شفافیت، جو مثبت سرمایه‌گذاری در بازار را با اختلال مواجه می‌کند و اطمینان از‌دست‌رفته سهامداران بیش از گذشته خدشه‌دار خواهد شد. از این رو می‌توان چنین برداشت کرد که بازار سرمایه متولی چندان دلسوزی ندارد.

این کارشناس بازار سرمایه ادامه داد: نشست روز دوشنبه سازمان بورس و اوراق بهادار در راستای بررسی ابعاد گوناگون اتفاقات ۱۷ اردیبهشت‌ماه سال ۱۴۰۲ بازار سرمایه را پس از گذشت یک سال آن‌طور که باید و شاید نمی‌توان موثر اطلاق کرد. این کارشناس بازار نسبت به آخرین وضعیت بازار ابراز کرد: بازار سرمایه همچنان نشانه‌هایی از صعود پر‌قدرت را از خود متبادر نساخته است.

با وجود اینکه به نظر می‌رسد بازار در سطوح فعلی تثبیت شده باشد و بسیاری از سهام ارزندگی مطلوبی دارند، اما همچنان برای افزایش ارتفاع نماگر‌های اصلی بازار همچنان افزایش مداوم ارزش معاملات و بهبود اطمینان سرمایه‌گذاران نسبت به وضعیت بورس ضروری است؛ بنابراین پیش‌بینی می‌شود بازار در آخرین روز معاملاتی هفته جاری روند متعادل مایل به سبزی را پیش رو داشته باشد و روز چهارشنبه از شدت منفی‌های روز‌های گذشته هفته کاسته شود.

عرفان کاظم‌زاده، کارشناس بازار سرمایه، در خصوص روند روز‌های اخیر نماگر‌های اصلی چنین گفت: اتمسفر بازار آینه تمام‌نمای جو کلی اقتصاد با غلظتی از رکود است.

ارزش پایین معاملات و عدم اطمینان از شرایط آینده بازار وضعیت مبهمی را برای سرمایه‌گذاران ترسیم کرده و خریداران تمایل چندانی به سرمایه‌گذاری در بورس نداشته باشند. این کارشناس بازار سرمایه در خصوص اتفاقات ۱۷ اردیبهشت‌ماه سال گذشته چنین افزود: بازار در یک سال گذشته به ریزش کم‌سابقه و اتفاقات ۱۷ اردیبهشت‌ماه ۱۴۰۲ واکنش نشان داده است.

با نگاه به گروه‌ها و صنایع گوناگون در‌می‌یابیم که بسیاری از نماد‌ها در یک سال گذشته حدود ۲۰ تا ۴۰ درصد ریزش قیمتی را تجربه کردند. نشست روز دوشنبه سازمان در بررسی این موضوع را می‌توان مثبت قلمداد کرد. با این وجود به نظر می‌رسد بررسی ابعاد موضوع مذکور برای افزایش شفافیت با گذشت یک سال چندان نتیجه‌بخش نخواهد بود.

این کارشناس بازار افزود: به نظر می‌رسد سال جاری، سال رکود بازار سرمایه باشد و علی‌رغم افزایش نرخ برخی بنگاه‌ها و تزریق اخبار مثبت، همچنان وضعیت تعادلی بازار ادامه پیدا خواهد کرد. از طرفی پیش‌بینی می‌شود بازار روز چهارشنبه وضعیت متعادل مساعدتری داشته باشد.